Как выбрать готовый дом на своей земле и не пропустить чужие переделки
Если вы хотите дом с участком купить подходящий вариант можно как в коттеджных поселках, так и в небольших деревнях. Но перед покупкой стоит оценить состояние здания, проверить коммуникации и документы на землю. Свежая отделка и ухоженный двор могут скрывать проблемы с фундаментом, кровлей или водоснабжением. Чтобы после переезда не пришлось тратить деньги на дорогостоящий ремонт, лучше заранее разобраться, на что обращать внимание при осмотре дома и территории.
Как проверить состояние дома и инженерных систем
Осмотр дома лучше начинать с подпола, чердака и котельной. Именно там можно обнаружить следы сырости, протечек и ошибок при строительстве, которые незаметны в жилых комнатах. Если лаги пола потемнели от влаги, а продухи в цоколе наглухо запенены, посмотрите состояние деревянных перекрытий и вентиляции подпола. В котельной смотрят на обвязку котла, соединения труб и давление на манометре. Потеки ржавчины на резьбе или зеленый налет на латунных фитингах могут указывать на протечки. На чердаке проверяют кровлю и утеплитель возле мауэрлата: влажная минеральная вата теряет теплоизоляционные свойства, а древесина при постоянном намокании может начать гнить.
Свежий сайдинг поверх старого сруба или газобетона способен скрывать трещины и другие дефекты стен. Проверить качество утепления и найти участки утечки тепла поможет обследование тепловизором в холодную погоду при достаточной разнице температур внутри и снаружи дома. Коммуникации за городом часто работают автономно, и при поломке владельцу приходится самостоятельно организовывать ремонт. Поэтому рассказы продавца о «бездонной скважине» и «вечном септике» лучше оценить на месте.
На что обратить внимание при осмотре инженерных систем:
● Электрический щиток: номинал вводного автомата, наличие заземления, маркировку линий.
● Водоснабжение: паспорт скважины, глубину установки насоса, напор воды и наличие постороннего запаха.
● Канализацию: тип очистного сооружения, септик, место отвода очищенной воды.
● Отопление: счета за газ или электричество за январь и февраль, а не среднюю сумму расходов за год.
Какие документы запросить
Перед покупкой проверьте право собственности, категорию земли, вид разрешенного использования (ВРИ), границы участка и зарегистрированные ограничения. По документам вы узнаете, законно ли построен дом.
Категория земли и ВРИ определяют, разрешено ли строить на участке жилой дом. Например, на земле для огородничества жилое строительство запрещено. Перед сделкой сравните назначение участка с его фактическим использованием и проверьте, зарегистрирован ли дом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Даже на землях населенных пунктов встречаются проблемы с границами. Забор может стоять на одном месте десять лет, но по координатам из ЕГРН часть территории вместе с баней или въездными воротами окажется на территории соседа либо муниципальной земле. Определить точные границы поможет кадастровый инженер, который выполнит вынос характерных точек в натуру.
Еще одна проблема — зоны с особыми условиями использования территорий. К ним относятся охранные зоны газопроводов, линий электропередачи и приаэродромные территории. Такие ограничения трудно обнаружить при осмотре: труба проходит под землей, а предупреждающие знаки иногда отсутствуют. В этих зонах строительство и реконструкция могут быть ограничены или запрещены. Сведения об ограничениях ищите в выписке из ЕГРН и градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Последний собственник получает бесплатно.
Когда осматривать участок и о чем спросить соседей
Лучшее время для проверки на подтопления — весна, когда тает снег. В этот период хорошо видны места скопления воды, проблемы с дренажем и подъездные дороги. Загородный участок в июле и в конце марта выглядит по-разному. Зимой сугробы скрывают строительный мусор у забора, неровности грунта и провалы над трубами септика. Весной талая вода показывает уклон и места, где скапливается влага. Если покупка намечается на лето, следы сезонного подтопления ищите по нижней кромке забора, отметинам на цоколе и влаголюбивым растениям в низинах. При подозрении на подтопление проверьте дренаж и погреб.
Поговорите с соседями, которые живут в поселке круглый год. Спросите, часто ли зимой отключают электричество, кто чистит дороги после снегопада, бывают ли перебои с водоснабжением и хватает ли давления газа в морозы. Заодно выясните, шумят ли ближайшие предприятия, в каком состоянии подъездные пути и регулярно ли вывозят мусор.
Сравните ответы соседей со словами продавца и результатами осмотра. Перед подписанием договора купли-продажи еще раз проверьте документы. Если есть сомнения в расположении границ участка, пригласите кадастрового инженера.
ООО «Айриэлтор», ИНН: 7718935772. Реклама, erid: 2VSb5wUSaY2
